司法書士事務所で働いてみよう〜不動産登記事項証明書を読んでみよう 

2018.01.15 Monday 10:00
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    こんにちは。

    中村司法書士事務所の上野功二です。

     

     

    前回に引き続き、司法書士事務所で実際に働いてみたい方(主に司法書士受

    験生が象となると思います)に向けた情報を発信していきたいと思います。

     

     

    前回は、不動産登記事項証明書の「取得の方法」についてご案内させていた

    だきました。

    (以下、「登記事項証明書」とします。)

     

     

    今回は、登記事項証明書の「読み方」について、注意すべきポイントなどを

    交えながらご説明させていただきたいと思います。

     

     

    登記事項証明書がお手元にない方がほとんどだと思いますので、以下の見本

    を参考に話を進めていきたいと思います。

    (法務省より引用 http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

     

     

     

    前回の記事でご案内しましたが、登記事項証明書は、以下の3つで構成されて

    います。

     

    注1)他にも「共同担保目録」「信託目録」などがありますが、目録関係につ

    きましては別途ご説明させていただきます。

    注2)区分建物(マンションのことです。)の登記事項証明書は様式が異なり

    ますので、こちらも別途ご説明させていただきます。

     

     ”渋衂

     所在・地番(家屋番号)・地積(床面積)などの「物理的状況」が記載さ

    ています。

       

    ◆仝⇒部(甲区)(所有権に関する事項)

     所有権につき、「権利関係状況」が記載されています。

     

     権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)

     所有権以外の権利(例えば、抵当権・賃借権など)につき、「権利関係状

    況」が記載されています。

     

     

    今回は、”渋衂堯,砲弔い董△汗睫世気擦討い燭世ます。

    表題部は主に以下の内容で構成されています。

    注3)上記見本の登記事項証明書は「建物」です。

     

    「土地」は、

    1.所在

    2.地番

    3.地目

    4.地積

    5.原因及びその日付(登記の日付)

     

    「建物」は、

    1.所在

    2.家屋番号

    3.種類

    4.構造

    5.床面積

    6.表題部所有者

    .原因及びその日付(登記の日付)

     

     

    それでは、土地と建物に分けて、一つ一つ見ていきましょう。

     

    【土地の表題部】

     

    1.所在及び2.地番

     

     その土地の位置が記載されています。

     

     <POINT 

     私たちが日常的に使う「住所」は、「住居表示」(※ 住居表示に関する

     法律に基づき、それまでの複雑な地番関係を解消し、機械的に整理するた

     めに付されたもの)であることが多く、地番と住所が一致していない場合

     があります。

     

     住所と地番が異なるので、「本当に自分の土地かな?」と思われる方も多

     いと思いますが、このような仕組みとなっております。

     

     

    3.地目

     

     「宅地」「田」「公衆用道路」など、不動産登記法上の土地の用途に従っ

     た区分が記載されています。

     

     <POINT◆

     あくまで、登記法上の区分なので、現況と異なることが多くあります。

     例えば、登記されているのは「宅地」だが、現況は「公衆用道路」である

     ことなどは数多くあります。

     

     司法書士受験生向けですが、地目が「田」「畑」の場合は、

     所有権移転登記には、「農地法の許可書」が必要なので要注意ですね。

     

     

    4.地積

     

     その土地の面積が記載されています。

     

     <POINT>

     地積についても、登記上と現況で地積が異なることが多いので、売買契約

     を締結される際は確認が必要となります。

     

     

    5.原因及びその日付(登記の日付)

     

     その土地につき、「合筆」や「分筆」、「地積の更正」などの、その土地

     につき生じた登記事項の履歴が記載されています。

     

     <POINTぁ

     「合筆」や「分筆」の事実は、その土地の権利変動を読み解く上でとても

     重要になります。(専門的になりますが、権利証の有無についても関係し

     てきます。)

     

     

     <POINTァ

      この欄に、「昭和○○年法務省令第37号附則第2条第2項の規定によ

      り移記平成○○年○○月○○日」と記載されているときがあります。

      

      この場合、その登記事項証明書に記載されている内容より古い情報は、

      法務局に備えてある「不動産登記簿謄本」を閲覧してください、という

      意味になります。

     

      司法書士有資格者向けですが、抵当権などの移記漏れの危険性などから、

      不動産決済の場合、移記前の不動産閉鎖謄本の調査も必要だと思います。

     

     

     

    【土地の表題部】だけでもかなり長くなってしまいましたので、続きは次回

    にご説明させていただきます。

     

     

    最後までお読みいただきありがとうございました。

     

     

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